不動産登記
不動産登記とは
不動産登記とは、大切な財産である土地や建物について、その物理的状況（所在、面積など）と権利関係（所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など）を、法務局が管理する帳簿（登記簿）に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度となっています。
しかし不動産登記手続は複雑で、自分で手続きの全てを行う事は非常に骨が折れます。 不動産登記は司法書士の専門分野ですので、ぜひかながわ総合法務事務所におまかせください。
不動産の売買
不動産取引をする上で、買主にとって最も重要な事は「登記」を得る事です。
基本的には登記手続きの完了には時間がかかるため、登記と代金の支払いが同時に行われることはまずありません。
そのため、司法書士の立会いの下で双方が登記に必要な書類をやりとりし、登記手続きが問題なく進められると司法書士が判断し、「登記を経た」ものとして取引を行う事が慣行となっています。
不動産の贈与
次に不動産の所有権が移転する場合として、「贈与」が挙げられます。
これは他人同士よりも親族間で行われることが多い傾向にあります。
夫婦間の不動産の所有権の贈与は、婚姻期間が20年を経過している場合は、贈与税が軽減されることがあるため、相続税の節約のために利用されることが多々あります。
また、贈与の場合は民法の規定によって、書面によらない場合は撤回する事が可能ですが、所有権の移転登記や、不動産の引き渡しが済んだ後には撤回する事ができません。
離婚の登記
他に不動産の所有権が移転する場合として、離婚による財産分与が挙げられますが、離婚が成立して財産分与として相手の所有している不動産を取得することになったとしても、以下に並べた様なことが起こってしまった場合、財産分与の登記を行っていないと、不動産の所有権を第三者に主張することができません。
- 相手方がその不動産を第三者に売り渡してしまった。
- 相手方が税金を滞納していたために、その不動産が差し押さえられ、競売により第三者が落札してしまった。
- 相手方がその不動産を担保に入れて（抵当権を設定して）借金をしてしまった。
協議離婚後、財産分与の登記申請を放置しているうちに相手方の行方が分からなくなり、連絡が取れない状態になってしまった場合には、複雑な手続を経なければ登記をすることができません。
このような事態にならないよう、離婚協議成立後、できるだけ早く財産分与の登記をする必要があります。
抵当権
抵当権の設定登記
抵当権とは、担保に入れた土地や建物は所有者がそのまま使用する事はできるのですが、お金を借りた側がお金を返さなければ、お金を貸した側が担保にしていた土地や建物を売って、その価格から優先してお金を返してもらえるという権利のことをいいます。
お金を借りることになり、土地や建物を担保に入れることになった場合、土地や建物の所有者とお金を貸した側が法務局で「抵当権の設定登記」を申請することになります。この設定の登記をしておきませんと、先程述べましたように、お金を貸した側の立場からすると優先的にお金を返してもらうということができなくなりますので、土地や建物に抵当権の設定登記をすることになります。
根抵当権と通常の抵当権の違い
根抵当権と通常の抵当権の主な違いは、抵当権は特定の原因で発生した特定の債権を担保とするのに対し、根抵当権は債権が特定されず、一定限度額の中で不特定の債権をいくらでも担保できる事にあります。
抵当権は決まった金額を借入れ、期日までに返済すれば消滅するのですが、根抵当権であれば限度額内で何度でも貸し借りを繰り返しても、毎回(根)抵当権を設定する必要がない事が特徴です。
そのため、抵当権は住宅ローンなど1回限りの取引によく利用されるのに対し、根抵当権は継続的な企業の契約によく利用されます。
| 抵当権 | 根抵当権 | |
|---|---|---|
| 対象となる債権 | 特定されている | 特定されていない |
| 複数の抵当権の設定 | 別々に設定が必要 | まとめて設定が可能 |
| (根)抵当権の移転 | 債権者の承諾は不要 | 債権者の承諾が必要 |
| 債権が消滅した場合 | 同時に消滅する | 消滅しない |
抵当権の抹消登記
不動産のローンなどを無事完済したら、設定していた担保権（抵当権）の抹消登記を行う必要があります。
債務（ローン）の支払いが済んでしまえば抵当権は消滅しますが、抵当権の抹消登記申請をしないかぎり、抵当権の登記が自動的に消えることはありません。
存在の意味をなくした抵当権の登記を残しておくと後々不都合が生じる可能性がありますので、速やかに抵当権の抹消登記を行う必要があります。
債務完済後、抵当権の抹消登記を行わないでいると、その不動産に新しく抵当権を設定できない場合があります。
これは登記簿の記載内容をみて不動産の評価が決まるからです。
また、抵当権者が行方不明になった場合などは最悪の場合手続き請求訴訟を起こす必要があり、その場合は費用も時間もかかります。
抵当権が消滅したら早めに抵当権の抹消登記を行うことをお勧めいたします。
